مسکن در برنامه هفتم/ از اهداف بلند تا عملکرد نیمه‌راه
به گزارش اقتصادرَوا، در نخستین سال اجرای برنامه هفتم پیشرفت، فصل یازدهم با عنوان «توسعه مسکن» یکی از مهم‌ترین و اثرگذارترین بخش‌های این برنامه محسوب می‌شود؛ بخشی که مستقیماً با معیشت خانوار، عدالت اجتماعی و رشد اقتصادی در ارتباط است. بررسی داده‌های منتشرشده از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که با وجود طراحی منسجم احکام و هم‌راستایی آنها با قوانین بالادستی، عملکرد اجرایی در سال نخست برنامه با موانع جدی روبه‌رو بوده است. کمبود منابع مالی، ناهماهنگی نهادی و رکود عمومی در بخش ساختمان از عوامل اصلی این وضعیت به شمار می‌روند.
در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران با ترکیبی از چالش‌های ساختاری و کلان اقتصادی روبه‌رو بوده است. کاهش تولید، رشد مداوم قیمت زمین و ساختمان و افت استطاعت خرید خانوارها، موجب افزایش فاصله میان عرضه و تقاضا شده است. هرچند سیاست‌های حمایتی و طرح‌های تسهیلاتی در دستور کار قرار گرفته، اما به دلیل ضعف در تأمین مالی و کمبود سرمایه‌گذاری، بخش مسکن هنوز به وضعیت باثبات نرسیده و سهم آن از رشد اقتصادی کشور پایین مانده است. تداوم ناترازی مالی و کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی، اثر قابل‌توجهی بر کاهش اشتغال و رکود بخش‌های وابسته گذاشته است.
در حالی که قانون برنامه هفتم اهداف روشنی برای پویایی بخش مسکن تعیین کرده، داده‌های موجود نشان می‌دهد رشد بخش ساختمان طی دو سال اخیر بسیار محدود بوده و شکاف معناداری میان اهداف و عملکرد واقعی شکل گرفته است. ترکیب چند عامل از جمله محدودیت منابع بانکی، تأخیر در تخصیص بودجه عمرانی و ضعف نظارت اجرایی، موجب شده تحقق بسیاری از احکام در عمل با تأخیر یا به‌صورت ناقص انجام شود. بخش عمده ناکامی‌ها به ضعف در اجرا و مدیریت بازمی‌گردد نه به ساختار سیاست‌گذاری.
بررسی‌ها نشان می‌دهد تنها ۱۴ درصد از اهداف کمی فصل توسعه مسکن به‌طور کامل تحقق یافته و حدود ۸۶ درصد از اهداف در سطح تحقق نسبی یا زیاد قرار دارند. از میان ۲۹ اقدام پیش‌بینی‌شده، ۱۸ مورد به‌صورت بخشی انجام شده، ۹ مورد عمدتاً اجرا گردیده و ۲ مورد اساساً عملیاتی نشده‌اند. این آمار بیانگر آن است که بخش عمده‌ای از پروژه‌ها هنوز در مراحل اولیه اجرا قرار دارند. از منظر حقوقی نیز ارزیابی‌ها حاکی از انطباق مطلوب اسناد تدوینی با سیاست‌های کلان کشور است؛ به‌طوری‌که از میان هفت سند بررسی‌شده، شش سند کاملاً منطبق و تنها یک سند دارای مغایرت جزئی بوده است. این نتیجه تأیید می‌کند که مشکل اصلی در اجرا و تأمین منابع نهفته است. همچنین، تقسیم کار نهادی در بیشتر موارد شفاف بوده اما در برخی حوزه‌ها از جمله همکاری میان شهرداری‌ها، بانک‌ها و نهادهای عمرانی، ناهماهنگی‌هایی مشاهده می‌شود که روند تصمیم‌گیری را کند کرده است.
در میان شاخص‌های اصلی، وضعیت «دسترسی به مسکن» تصویری نگران‌کننده از شکاف درآمد و هزینه ارائه می‌دهد. نسبت متوسط قیمت واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار در کشور حدود ۹.۵ سال برآورد شده است؛ رقمی که در کلان‌شهرهایی مانند تهران بسیار بالاتر است و خرید خانه را برای دهک‌های پایین و متوسط به امری دشوار تبدیل کرده است. این وضعیت موجب افزایش فشار بر بازار اجاره، گسترش سکونت در بافت‌های فرسوده و تغییر الگوی مهاجرت شهری شده است. تداوم چنین روندی می‌تواند پیامدهای اجتماعی و اقتصادی قابل توجهی در پی داشته باشد و ضرورت بازتعریف سیاست‌های حمایتی دولت در این بخش را بیش از پیش آشکار کند.
در حوزه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، هدف برنامه کاهش ۲۰ درصدی این بافت‌ها در طول دوره پنج‌ساله است. با این حال، بررسی عملکرد سال نخست نشان می‌دهد میانگین نوسازی سالانه در کشور تنها حدود یک تا دو درصد بوده است. پراکندگی مالکیت، هزینه بالای تأمین مالی و نرخ‌های بالای تسهیلات بانکی از مهم‌ترین موانع تحقق این هدف به شمار می‌روند. این روند نه‌تنها تحقق اهداف برنامه را دشوار کرده، بلکه بر کیفیت زندگی در مناطق فرسوده نیز تأثیر منفی گذاشته است. سرعت اندک در اجرای طرح‌های بازآفرینی شهری بیانگر آن است که مدل‌های موجود تأمین مالی و مشارکت بخش خصوصی نیازمند بازنگری جدی‌اند.
در زمینه «تولید صنعتی ساختمان»، هدف برنامه افزایش سهم فناوری‌های نوین ساخت از کل ساخت‌وساز تا پانزده درصد تعیین شده بود. با این حال، عملکرد سال نخست تنها حدود سه درصد برآورد شده است. ضعف در تعریف شاخص‌های استاندارد برای سنجش عملکرد، ارزیابی این حوزه را دشوار کرده و مانع از تحقق واقعی اهداف شده است. توسعه ساخت صنعتی می‌تواند هزینه‌ها را کاهش داده و عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش دهد، اما نبود سرمایه‌گذاری فناورانه و ساختارهای حمایتی مانع گسترش آن شده است.
در بخش مسکن روستایی نیز روند اجرای احکام برنامه از اهداف تعیین‌شده فاصله دارد. برنامه ساخت سالانه دویست هزار واحد مقاوم در مناطق روستایی را هدف‌گذاری کرده بود، اما عملکرد واقعی کمتر از انتظار بوده است. محدودیت منابع مالی، ناترازی اعتبارات و مشکلات اجرایی در مناطق پراکنده از دلایل اصلی این عقب‌ماندگی است. تأکید بر بهسازی و مقاوم‌سازی سکونتگاه‌های پرخطر به‌جای تمرکز صرف بر ساخت واحدهای جدید، می‌تواند اثربخشی این طرح را افزایش دهد و از مهاجرت‌های ناخواسته جلوگیری کند.
در بعد مالی و نهادی، کمبود اعتبارات یکی از مهم‌ترین عوامل عدم تحقق احکام این فصل است. حدود ۳۱ درصد از احکام به دلیل نبود منابع در بودجه‌های سنواتی، ۲۵ درصد به‌واسطه زمان‌بندی نامناسب و ۲۰ درصد به دلیل ضعف مدیریتی دستگاه‌های اجرایی به نتیجه نرسیده‌اند. این ارقام نشان می‌دهد ساختار بودجه‌ریزی کشور هنوز با رویکرد برنامه‌محور سازگار نیست و تخصیص منابع به پروژه‌های عمرانی، بدون پیش‌بینی‌های دقیق، نمی‌تواند اهداف توسعه‌ای را محقق کند. در کنار آن، تأخیر در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی و ابلاغ دستورالعمل‌های لازم نیز موجب شده اجرای بسیاری از احکام با تأخیر مواجه شود.
افزایش هزینه نهاده‌های ساختمانی، محدودیت در دریافت تسهیلات و کاهش قدرت خرید خانوارها، چرخه ساخت‌وساز را در بسیاری از شهرها کند کرده است. رکود در بخش ساختمان، علاوه بر کاهش اشتغال در صنایع وابسته، بر رشد اقتصادی کل کشور نیز اثر منفی گذاشته است. بهبود وضعیت این بخش مستلزم اصلاح سازوکارهای تأمین مالی، حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و فعال‌سازی طرح‌های نیمه‌تمام عمرانی است. بدون چنین اصلاحاتی، تحقق اهداف کلان برنامه هفتم در حوزه مسکن دور از دسترس خواهد بود.
در پایان، پیشنهادهایی برای اصلاح مسیر ارائه شده است. در سطح قانون‌گذاری، ضرورت تخصیص منظم و پایدار بودجه‌های عمرانی در قوانین سنواتی و بازطراحی نظام اولویت‌بندی پروژه‌ها بر اساس بازده اقتصادی و اثربخشی اجتماعی مورد تأکید قرار گرفته است. در سطح اجرایی نیز فعال‌سازی ابزارهای نوین تأمین مالی مانند اوراق مشارکت پروژه‌ای، ایجاد صندوق‌های توسعه محور و تسهیل ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی از مهم‌ترین راهکارهای پیشنهادی به شمار می‌رود. اصلاح نظام صدور پروانه‌های ساخت، بازنگری در ضوابط مهندسی و گسترش مسکن استیجاری نیز از جمله اقدامات مکمل برای افزایش عرضه و تعادل بازار محسوب می‌شود.
جمع‌بندی کلی نشان می‌دهد سیاست‌گذاری‌های حوزه مسکن در برنامه هفتم از نظر محتوا و جهت‌گیری کلان هماهنگ و منطقی است، اما ضعف در ساختار اجرایی، کمبود منابع و ناهماهنگی نهادی مانع از تحقق اهداف شده است. بخش مسکن، نه‌تنها پیشران رشد اقتصادی کشور، بلکه شاخصی تعیین‌کننده در سطح رفاه اجتماعی است. بازنگری در نظام بودجه‌ریزی، تقویت نهادهای پشتیبان و بازتعریف سیاست‌های مالی می‌تواند زمینه تحقق واقعی اهداف برنامه و بازگشت تعادل به بازار مسکن را فراهم کند.