به گزارش اقتصادرَوا، مولدسازی دارایی‌های دولت، به عنوان یکی از محورهای کلیدی تأمین مالی پایدار و بهبود بهره‌وری سرمایه‌های عمومی، طی دو سال گذشته در قالب مصوبه سال ۱۴۰۱ شورای عالی هماهنگی اقتصادی به مرحله اجرا درآمده است. این مصوبه که با هدف تسریع و تسهیل فرآیند فروش و به‌کارگیری کارآمد اموال مازاد دولتی تدوین شد، قرار بود به‌عنوان یک ابزار سیاستی، هم در کاهش بار مالی دولت و هم در تأمین مالی پروژه‌های عمرانی نقش‌آفرینی کند. با این حال، بررسی عملکرد دوساله این طرح بر اساس گزارش مردادماه ۱۴۰۴ مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، نشان می‌دهد که شکاف میان اهداف مصوبه و دستاوردهای واقعی، قابل توجه و نگران‌کننده است. این شکاف نه تنها حاصل محدودیت‌های اجرایی و ساختاری دستگاه‌های دولتی است، بلکه به ضعف طراحی سازوکارهای انگیزشی، تمرکز بر املاک کم‌ارزش، و عدم استفاده از ظرفیت‌های بالقوه مانند اراضی وسیع و پروژه‌های بزرگ‌مقیاس بازمی‌گردد. به همین دلیل، گزارش مذکور با نگاهی تحلیلی، ضمن ارزیابی عملکرد، مجموعه‌ای از پیشنهادهای عملیاتی را برای عبور از این بن‌بست ارائه کرده است.

داده‌های گزارش تصویری روشن از موانع موجود ارائه می‌دهند. از حدود ۲۹۷۰ ملک مازاد شناسایی و مصوب شده توسط هیئت عالی مولدسازی، تنها ۲۷ درصد به مرحله ارزش‌گذاری و برگزاری مزایده رسیده و ۷۳ درصد عملاً در همان مرحله شناسایی اولیه متوقف مانده‌اند. این بدان معناست که حتی در گام نخست، فرآیند عبور از شناسایی به اجرا با گلوگاه‌های جدی مواجه است. از سوی دیگر، ترکیب املاک معرفی‌شده نشان می‌دهد که دستگاه‌های اجرایی تمایل چندانی به عرضه دارایی‌های ارزشمند ندارند؛ ۸۸ درصد املاک ارزش‌گذاری‌شده ارزشی کمتر از ۵۰ میلیارد تومان دارند و میانه ارزش آن‌ها تنها ۵ میلیارد تومان است. این مقیاس کوچک و ارزش پایین، از یک‌سو جذابیت اقتصادی طرح را برای سرمایه‌گذاران محدود کرده و از سوی دیگر، توانایی تأمین مالی پروژه‌های عمرانی کلان را به شدت کاهش داده است.

شکاف بین ظرفیت بالقوه و عملکرد واقعی در ارزش ریالی نیز بسیار قابل توجه است. مجموع ارزش املاک مازاد ارزش‌گذاری‌شده – پس از حذف یک زمین استثنایی و بسیار بزرگ در اصفهان برای پرهیز از تحریف آمار – حدود ۶۱ هزار میلیارد تومان برآورد شده، اما در عمل، کل مبلغ حاصل از فروش، تهاتر و معاوضه طی نزدیک به دو سال تنها حدود ۲ هزار میلیارد تومان بوده است. این ارقام به روشنی نشان می‌دهند که از نظر تعداد، تنها ۱۹ درصد و از نظر ارزش، صرفاً ۳ درصد از املاک دارای مصوبه ارزش‌گذاری به مرحله فروش رسیده‌اند. روش غالب عرضه نیز مزایده بوده که در بسیاری موارد به دلیل نبود متقاضی شکست خورده است و حتی در مزایده‌های موفق نیز، رقابت واقعی شکل نگرفته و معاملات عمدتاً در قیمت پایه انجام شده‌اند. این امر بیانگر ضعف جدی در ایجاد و تحریک تقاضای مؤثر است.

تحلیل گزارش نشان می‌دهد که «دشواری در فروش» مهم‌ترین چالش مولدسازی در ایران است؛ چالشی که ریشه در دو حوزه دارد. نخست، محدودیت‌های ساختاری و اداری دولت که باعث شده فرآیند فروش و بازاریابی دارایی‌ها به شکل ناکارآمد و غیررقابتی پیش برود. اتکای صرف به مزایده، عدم انعطاف در شرایط واگذاری، و کمبود مهارت‌ها و اختیارات لازم در بدنه اداری، موجب شده که دولت نتواند از ظرفیت‌های بازار برای فروش دارایی‌های مازاد به شکل مطلوب بهره‌برداری کند. دوم، شرایط عمومی اقتصاد – شامل رکود نسبی، محدودیت نقدینگی بخش خصوصی، و جذابیت اندک سرمایه‌گذاری در املاک دولتی – نیز مانع از شکل‌گیری تقاضای پایدار شده است.

در کنار این موانع، ظرفیت تهاتر دارایی‌های مازاد با بدهی‌های دولت نیز به دلیل «چالش تطبیق» به شدت محدود است. ارزش بدهی یک پیمانکار یا طلبکار با ارزش ملک پیشنهادی به ندرت یکسان است، و محدودیت قانونی که اجازه می‌دهد بدهی یک دستگاه صرفاً از محل دارایی‌های همان دستگاه تسویه شود، گزینه‌های تهاتر را بسیار محدود کرده است. از طرف دیگر، نقش سازمان برنامه و بودجه در تعریف بسته‌های ترکیبی از املاک و پروژه‌های عمرانی بسیار کمرنگ بوده، در حالی که این نهاد با تسلط بر بودجه و پروژه‌ها می‌تواند محرک اصلی برای شکل‌گیری معاملات بزرگ‌مقیاس باشد.

یکی از فرصت‌های مهمی که در فرآیند مولدسازی ایران مغفول مانده، استفاده از ظرفیت اراضی دولتی در مقیاس بزرگ است. در بسیاری از کشورها، مولدسازی اراضی به‌عنوان یک موتور اصلی تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی عمل می‌کند، اما در ایران به دلیل پراکندگی مدیریت اراضی میان دستگاه‌های مختلف و تضاد اهداف آن‌ها، این ظرفیت بالقوه فعال نشده است. زمین‌های معرفی‌شده عموماً کوچک و پراکنده بوده‌اند و حتی ورود جدی به اراضی تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی نیز صورت نگرفته است. نبود یک راهبرد یکپارچه اقتصادی برای مدیریت و مولدسازی اراضی، مانع از تعریف و اجرای پروژه‌های بزرگ‌مقیاس با مشارکت بخش خصوصی یا عمومی غیردولتی شده است.

برای عبور از این وضعیت، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس دو راهکار محوری را پیشنهاد کرده است که هر دو ماهیتی عملیاتی دارند و می‌توانند در چارچوب حقوقی و اداری موجود پیاده‌سازی شوند. نخستین راهکار، طراحی و اجرای «سازوکار کارگزاری» است. بر اساس این مدل، دولت به جای فروش مستقیم دارایی‌ها، آن‌ها را به یک نهاد کارگزار غیردولتی واگذار می‌کند تا فرآیند فروش، ارزش‌افزایی، و مذاکره با خریداران یا طلبکاران را برعهده بگیرد. دولت طلبکاران خود را به این کارگزار معرفی می‌کند و کارگزار می‌تواند بدون الزام به تطبیق یک‌به‌یک بدهی و دارایی، با انعطاف کامل و استفاده از روش‌های متنوع، معاملات را نهایی کند. انگیزه کارگزار نیز از محل کارمزد مبتنی بر عملکرد تأمین می‌شود، که به افزایش سرعت و کیفیت واگذاری منجر خواهد شد. این سازوکار تجربه‌ای مشابه با برخی بازارهای پیشرفته در استفاده از نهادهای تخصصی فروش و مزایده‌گذاری است و می‌تواند نقش واسطه‌گری مؤثر را که دولت فاقد آن است، ایفا کند.

دومین راهکار کلیدی، «سازوکار گواهی اعتبار قابل معامله» است که تمرکز آن بر ایجاد تقاضای مؤثر از محل بدهی‌های دولت است. در این مدل، دولت به جای پرداخت نقدی یا انتشار اوراق، به طلبکاران گواهی اعتباری اعطا می‌کند که منحصراً برای خرید اموال مازاد دولتی قابل استفاده است. ویژگی کلیدی این گواهی‌ها قابلیت خرید و فروش در بازار ثانویه است، به‌طوری‌که طلبکارانی که تمایلی به خرید ملک ندارند، می‌توانند آن را با تخفیف به سایر متقاضیان منتقل کنند. این تخفیف ضمن ایجاد انگیزه برای خریداران نهایی، فرآیند کشف قیمت را نیز به بازار واگذار می‌کند و عملاً بدون دخالت مستقیم دولت، تخفیفی جذاب و کارآمد در قیمت‌گذاری دارایی‌ها ایجاد می‌شود. مهم‌تر آنکه، این روش چالش تطبیق را به‌طور کامل برطرف می‌کند و نقدشوندگی بدهی را بالا می‌برد.

علاوه بر این دو سازوکار، گزارش بر راهکارهای مکمل نیز تأکید دارد. یکی از آن‌ها الزام وزارت راه و شهرسازی به معرفی لکه‌های اراضی مستعد با رویکرد اقتصادی و همراه با طرح توسعه است. این اقدام می‌تواند مسیر را برای حضور توسعه‌دهندگان خصوصی یا عمومی غیردولتی در اجرای پروژه‌های بزرگ باز کند و ظرفیت اراضی دولتی را به یک موتور تأمین مالی واقعی تبدیل سازد. راهکار دیگر، ارتقای سطح همکاری سازمان برنامه و بودجه با وزارت اقتصاد از طریق تشکیل یک کارگروه مشترک سطح بالا است. چنین کارگروهی می‌تواند با طراحی بسته‌های بزرگ‌مقیاس که ترکیبی از املاک و پروژه‌های عمرانی هستند، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران و پیمانکاران ایجاد کند.

یکی از پیشنهادهای نوآورانه برای حل مشکل محدودیت قانونی «تعلق بدهی و دارایی به یک دستگاه» نیز استفاده از سازوکار تخصیص بودجه است. در این روش، اگر از دارایی یک دستگاه برای تسویه بدهی دستگاه دیگر استفاده شود، سازمان برنامه و بودجه می‌تواند معادل ارزش دارایی تخصیص بیشتری به دستگاه صاحب دارایی بدهد. این سازوکار علاوه بر حفظ انگیزه دستگاه‌ها برای همکاری، انعطاف‌پذیری لازم برای بسته‌بندی معاملات تهاتری را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد.

تحلیل علمی این مجموعه پیشنهادها نشان می‌دهد که نقطه قوت اصلی آن‌ها، انطباق با محدودیت‌های موجود و تمرکز بر رفع گلوگاه‌های واقعی است. کارگزاری، گواهی اعتبار و بسته‌های بزرگ‌مقیاس، هر سه بر حل دو مانع اصلی – یعنی ضعف تقاضا و چالش تطبیق – تمرکز دارند و همزمان ظرفیت اراضی و اختیارات سازمان برنامه و بودجه را به خدمت می‌گیرند. از منظر سیاست‌گذاری، این رویکرد واقع‌بینانه است، زیرا به جای تغییرات ساختاری پرهزینه و زمان‌بر، از ابزارهای اجرایی انعطاف‌پذیر بهره می‌گیرد.

با این حال، موفقیت این برنامه‌ها مستلزم چند پیش‌شرط مهم است. نخست، اراده سیاسی و تعهد دستگاه‌های اجرایی به عرضه دارایی‌های ارزشمندتر؛ زیرا تا زمانی که عمده املاک عرضه‌شده کوچک و کم‌ارزش باشند، حتی بهترین سازوکارهای فروش و تهاتر نیز نمی‌توانند منابع قابل توجهی برای پروژه‌های عمرانی ایجاد کنند. دوم، شفافیت و نظارت دقیق بر فرآیندهای واگذاری برای جلوگیری از بروز فساد یا تبعیض؛ چرا که ورود کارگزاران و گواهی‌های قابل معامله، در عین ایجاد فرصت، ریسک‌های جدیدی را نیز به همراه دارد. سوم، طراحی بازارهای فرعی و ابزارهای مالی مکمل که امکان نقدشوندگی بالاتر گواهی‌ها و جذابیت بیشتر برای سرمایه‌گذاران را فراهم کند.

در مجموع، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نه تنها آسیب‌شناسی دقیقی از وضعیت مولدسازی دارایی‌های دولت ارائه می‌دهد، بلکه با معرفی راهکارهای عملیاتی، مسیر روشنی برای خروج از وضعیت فعلی ترسیم می‌کند. اجرای موفق این پیشنهادها می‌تواند ضمن افزایش کارایی فروش و تهاتر، ظرفیت‌های مغفول مانده اراضی و پروژه‌های بزرگ‌مقیاس را فعال سازد و در نهایت، نقش مولدسازی را در تأمین مالی پایدار دولت و رشد اقتصادی کشور به جایگاه واقعی خود بازگرداند. این امر البته نیازمند همگرایی نهادی، انعطاف‌پذیری اجرایی و تعهد به شفافیت و کارایی است؛ عواملی که اگر در کنار هم قرار گیرند، چرخه معیوب فعلی می‌تواند به چرخه‌ای مولد و پایدار تبدیل شود.